Склады: на пике спроса, c доходностью под давлением

Ведущий девелопер и собственник складской и индустриальной недвижимости Radius Group сообщил о том, что складской сегмент остается наиболее популярным и привлекательным в коммерческой недвижимости. В прошлом году спрос на качественные площади поставил рекорд – совокупный объем сделок по аренде и покупке составил порядка 2,2 млн м2. В 2021, по мнению экспертов и игроков рынка, этот показатель будет превышен: e-commerce и традиционный ритейл продолжают наращивать инфраструктуру. Однако, главный парадокс заключается в том, что при повышенном спросе и нулевой вакансии (сейчас она составляет порядка 0,6% в), никто не спешит выводить на рынок спекулятивные объекты, ссылаясь на экономику проектов.

По словам Захара Валькова, Исполнительного директора Radius Group, себестоимость строительства за последний год, то есть с сентября 2020 года, выросла по разным оценкам более чем на 50%. Это самый высокий показатель роста стоимости за последние пять лет. При этом ставки аренды с начала года выросли примерно на 10 — 12%, растет и стоимость кредитования. На фоне этих показателей девелоперская доходность проектов на ранней стадии реализации снижается и приближается к стоимости фондирования. Естественно, что при таких цифрах институциональные девелоперы не спешат строить в значительном объеме новые спекулятивные площади, а новые игроки на рынке складского девелопмента не всегда могут сориентироваться в ситуации и продемонстрировать положительный результат. 

«В первой половине текущего года мы завершили строительство и вывели на рынок новый складской блок площадью 43 000 кв.м. в Индустриальном парке «Южные Врата». Себестоимость его строительства составила 27 000 рублей за кв.м., без учета стоимости земельного участка и внешних сетей, а уровень арендных ставок по предварительным договорам аренды, подписанным в этом здании превысил 4100 — 4150 руб/м2 в год triple net за складские помещения. Сейчас мы видим, что себестоимость уже перешагнула психологическую отметку в 40 000 рублей и, конечно, ставка в 4500 — 5000 руб/м2 в год triple net ее  с трудом покрывает, а девелоперская доходность снижена настолько, что нет права на ошибку: только проверенные подрядчики и партнеры, только кастомизированные и максимально продуманные проекты, — рассказывает Захар Вальков. – Сейчас, несмотря на высокий спрос со стороны клиентов и инвесторов, рынок складов находится в некоем состоянии турбулентности, есть множество факторов, которые определяют экономику проектов, и они постоянно меняются. Не все девелоперы отслеживают и учитывают эти изменения и корректно выстраивают свою стратегию. Происходят ситуации, когда новые компании, выходящие на рынок, демпингуют в погоне за контрактом, «просаживают» собственную экономику, создавая дополнительные трудности как клиентам, так и всему профессиональному сообществу».  

По словам Захара Валькова, чтобы работать в существующих реалиях рынка и не сводить к нулю и без того не самую привлекательную доходность проектов, надо понимать, каким будет стабилизационный горизонт ставки рефинансирования, как формировать справедливую стоимость актива и находить баланс арендной ставки. Сейчас на рынке выигрывают только те девелоперские проекты, при реализации которых все процессы были выстроены максимально эффективно. И, конечно, поддержать строительство новых площадей может дальнейшее повышение ставок аренды. Сейчас мы видим положительную тенденцию — арендаторы стали подтверждать условия на уровнях 4 750 – 5 250 в год triple net (за складские помещения в районе А-107 Бетонка), которые еще год назад казались сверх оптимистичными, а сегодня – это таргетированный уровень так называемой справедливой цены.