Как за год изменился уровень необходимого дохода для получения ипотеки

В октябре 2024 года ключевая ставка в России достигла исторического максимума, что сделало ипотеку труднодоступной. С лета 2025 года ключ снижается, а банки постепенно смягчают требования к заёмщикам. При этом ипотечные госпрограммы всё это время сохраняют льготные ставки. Как в такой динамике изменился уровень необходимого дохода для получения ипотеки, проследил аналитический центр М2. 

Для анализа использованы данные Росстата о средней стоимости 1 кв. м жилья и среднемесячной номинальной начисленной зарплате. Ситуация смоделирована для покупки на вторичном рынке в ипотеку однокомнатной квартиры площадью 37,1 кв. м и двухкомнатной квартиры площадью 50,7 кв. м с первоначальным взносом 30% и сроком кредитования в 25 лет. 

Центробанк повысил ключевую ставку до максимальных в истории 21% 25 октября прошлого года. Это привело к росту ставки по рыночной ипотеке. В четвёртом квартале 2024 года средняя ставка по одобренным ипотечным заявкам составила 22,4%. В результате ежемесячный платёж по ипотеке за однокомнатную квартиру на вторичном рынке достиг 55,5 тыс. рублей, за двухкомнатную — 76 тыс. рублей. То есть необходимый для банка доход семьи — от 110 тыс. и от 150 тыс. рублей соответственно. При этом средняя зарплата в стране в этот период была порядка 100 тыс. рублей.

В первом квартале 2025 года ЦБ дважды сохранял ключ на уровне 21%. А с 1 января в силу вступил ипотечный стандарт, направленный против завышения стоимости жилья. На фоне политики Банка России рыночная ипотека оставалась дорогой — средняя ставка достигала 28,5%. Ежемесячный платёж за однушку при такой ставке составлял порядка 78 тыс. рублей, за двушку — около 107 тыс. рублей. Требуемый доход находился на уровне от 155 тыс. и 215 тыс. рублей соответственно. При этом средняя зарплата в этот период составляла 92 тыс. рублей.

Во втором квартале 2025 года, после первого снижения ключевой ставки, 6 июня, до 20% годовых, рыночные кредиты немного подешевели. Средняя ставка по одобренным ипотечным заявкам составила 26,7% годовых. Платёж за однокомнатную квартиру при такой ставке снизился до 74 тыс. рублей, за двухкомнатную — до 100 тыс. рублей. Требуемый доход составил от 150 тыс. и от 200 тыс. рублей соответственно при средней зарплате в 100 тыс. рублей. 

В третьем квартале 2025 года ЦБ дважды снизил ключ: 25 июля — до 18%, 12 сентября — до 17%. В результате одобренная ипотечная ставка по рыночным программам снизилась до 23,3%. Платёж за однокомнатную квартиру при такой ставке уменьшился до 65 тыс. рублей, за двухкомнатную — до 88,5 тыс. рублей. Требуемый доход составил от 130 тыс. и от 175 тыс. рублей соответственно. 

Льготная ипотека все это время были значительно доступнее рыночной, в частности семейная. Здесь платёж за однушку составлял около 30–35 тыс. рублей, за двушку — порядка 40–47 тыс. рублей. А минимальный требуемый доход — 70 тыс. и 90 тыс. рублей соответственно. 

Аналитики М2 отмечают, что снижение ключевой ставки формально смягчило условия, но принципиально картину не изменило. Рыночная ипотека остаётся труднодоступной: для покупки однушки необходимо зарабатывать как минимум на 30% больше среднего уровня, имея при этом накопления на первоначальный взнос.

Платёж за однокомнатную квартиру при такой ставке уменьшился до 65 тыс. рублей, за двухкомнатную — до 88,5 тыс. рублей. Требуемый доход составил от 130 тыс. и от 175 тыс. рублей соответственно.