Куда девалась краснодарская земля?

В последнее время власти Краснодара все чаще стали жаловаться на дефицит муниципальной земли, не позволяющий полноценно развивать городскую инфраструктуру. Население краевого центра быстро растёт, но в миллионном городе почти нет возможности строить новые школы, поликлиники, спортивные площадки, парки и другие объекты, что вызывает справедливое недовольство граждан. Тот же довод о дефиците земли приводит глава администрации Краснодара Евгений Первышов, когда говорит об обманутых дольщиках: для инвесторов, которые бы согласились достроить проблемные дома, нет компенсационных участков под новую застройку. Что же стало с краснодарской землей? Вопрос в самом деле животрепещущий, ведь всего несколько лет назад администрация города во главе с бывшим мэром Владимиром Евлановым была готова раздавать муниципальную землю всем желающим.

Чтобы разобраться в этой истории, нужно начать с того, что в Краснодаре есть две границы города, в пределах которых земельные участки имеют разный статус. Всего муниципальное образование, помимо своего административного центра – города Краснодара, включает порядка 30 населенных пунктов – поселков, станиц и хуторов. При этом на территории города и в остальных населенных пунктах муниципального образования до недавнего времени действовали правила предоставления земельных участков, имевшие ряд отличий.

При Владимире Евланове, ныне представляющем Краснодарский край в Госдуме, в границах муниципального образования существовала практика предоставления земельных участков под любые разрешенные виды деятельности (кроме жилищного строительства) через решение городского Инвестиционного совета (ИМИС). Каждое новое предприятие – будь то бани, аптеки, магазины, мойки, парикмахерские, офисы, склады, гаражные кооперативы и т.д. – рассматривалось как отдельный инвестиционный проект, и положительное решения инвестсовета позволяло заявителю сформировать земельный участок, поставить его на кадастровый учет и заключить с городом договор аренды. Приватизация земли была возможна после возведения на предоставленном участке завершенного строительством объекта недвижимости. При этом в границах собственно города заявитель мог претендовать на предоставление под один вид деятельности не более 10 соток земли. Единственным видом разрешенного использования, под который заявителю можно было предоставить больше 10 соток, была деятельность гаражных комплексов.

Но предоставление земельных участков между границами города и границами муниципального образования по площади не регламентировалось. Поэтому формируемые участки имели максимально возможную площадь и в основном предоставлялись под гаражи и склады. После предоставления участка (заключения договора аренды) арендатор с целью скорейшей приватизации, как правило, действовал двумя путями, если не планировал использовать землю по назначению.

Первый вариант предполагал обращение в администрацию Краснодара с просьбой изменить вид разрешенного использования земли на жилищное строительство (индивидуальное или многоквартирное). На такие заявления администрация обычно отвечала отказом, после чего заявитель обращался в суд, выигрывал иск против администрации и на основании решения суда в договор аренды вносились изменения в части целевого использования. Судебная практика по таким делам была наработана и, как правило, решение суда первой инстанции не обжаловалось или доходило максимум до апелляционной инстанции.

После этого арендатор мог спокойно возводить на участке как многоквартирные жилые дома, так и индивидуальное жилье. Если цель заключалась в дальнейшей продажи земли на праве собственности, то возводился чисто символический объект (были случаи, когда его площадь составляла 12 квадратных метров), затем подавались документы на приватизацию, а после получения права собственности домик сносился и на продажу выставлялся свободный участок. Следует подчеркнуть, что все это происходило на совершенно законных основаниях, поскольку в законе отсутствуют четкие требования, предъявляемые к объекту, который можно зарегистрировать в качестве индивидуального жилого дома вне зависимости от материалов, из которых он был построен, степени внутренней и наружной отделки, площади, наличия или отсутствия сетей и т.д.

Второй вариант действий заключался в следующем. На участке площадью несколько гектар ставили один, два или три самых простых складских ангаров (зачастую с возможностью многократной сборки и разборки), изготавливали расчет-обоснование использования основной части участка для обслуживания складов, регистрировали право собственности на строения, приватизировали землю и в дальнейшем постройки сносили. После этого уже на праве собственника производилось изменение целевого назначения участка на многоквартирное жилищное строительство. Если по генплану города или по правилам землепользования и застройки жилищное строительство на данном участке было разрешено, то изменение происходило в упрощенном порядке, а если не разрешено, то вносились изменения в генплан. Опять же, никакого криминала в таких действиях не было, все производилось в строгом соответствии с законом и было, так сказать, сложившейся практикой.

Однако в результате описанная политика в сфере земельно-имущественных отношений в Краснодаре и привела к тому, что свободных муниципальных земель в городе просто не осталось – все они были розданы под пресловутые «инвестиционные проекты». На практике же большая часть этих земель ушла под жилую застройку, причем указанное выше ограничение участка площадью 10 соток легко обходилось: нарезанные мэрией небольшие участки затем легко соединялись в более крупные. Отсюда, кстати, и многочисленные обманутые дольщики – проблемные многоквартирные жилые дома в большинстве случаев возводились именно на землях, перешедших в собственность описанным способом.

Понес ли кто-либо реальную ответственность за то, что миллионный город остался без муниципальной земли и стал всероссийским лидером по количеству обманутых дольщиков – вопрос сугубо риторический. Хотя ответ на него вполне способны дать бывший мэр Краснодара Владимир Евланов и его первый заместитель Михаил Фролов, по совместительству являвшийся председателем Инвестиционного совета города. В той ситуации, которая сегодня сложилась в Краснодаре с муниципальной землей, требуется полноценное независимое расследование, основанное на многочисленных фактах нецелевого использования земельных участков. Для их всесторонней оценки редакция готова рассмотреть все обращения граждан и коммерческих организаций по обозначенной теме.