Льготная ипотека: макроэкономические итоги

Программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% была введена в апреле 2020 года в качестве антикризисной меры, призванной поддержать строительный бизнес в период пандемии. За истекший период она стала важнейшим фактором, определяющим ситуацию на жилищном рынке, пишет деловой журнал «Инвест-Форсайт».

Кредитный бум

Если верить заместителю министра финансов Алексею Моисееву, в 2020 году около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках льготных ипотечных программ; из них 75% — по льготной ипотеке под 6,5%. По официальным данным, банки в России заключили договоры по программе льготной ипотеки на сумму более чем 1,5 трлн рублей.

Официальные данные подтверждаются наблюдениями участников рынка. По словам генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, программа очень сильно увеличила количество выданных кредитов, причем низкие ставки способствовали тому, что покупатели могли позволить себе взять в кредит большую сумму. С апреля 2020 года средняя сумма кредита выросла на 26% и составила 8,3 млн руб. против 6,3 млн руб. годом раньше, а срок кредитования — на 6,8% и составил 20,1 лет против 19,1 лет год назад.

«Количество выданных кредитов при средневзвешенной ставке 6,2% до сих пор растет год к году в среднем на 35–40%, но темп прироста в месячном выражении начинает снижаться до 8–9%», — отмечает Наталия Кузнецова.

Что же в итоге? Управляющий партнер проп-трейдинговой компании Vataga Евгений Васеев, ссылаясь на статистические данные компании Frank RG, отмечает: Россия переживает кредитный бум — валовый объем выданных за четыре месяца этого года кредитов составил 4,2 трлн рублей — на 47% больше, чем за аналогичный период 2020 года. А в апреле российские банки выдали кредитов на 1,3 трлн рублей — это рекорд за всю историю наблюдения с 2014 года, по данным той же компании.

«Безусловно, подобная ситуация подразогнала экономику: инвесторы стали вкладываться в недвижимость, застройщики стали получать прибыль, которую направили на оплату труда, закупку материалов и иные расходы, связанные с возведением недвижимости», — констатирует Евгений Васеев.

Впрочем, в кредитном буме виновата не только ипотека: люди компенсировали кредитами выпадающие из-за пандемии доходы, инфляция тоже подталкивала к ускоренным тратам. В этой связи не приходится удивляться мнению руководителя академии финансовых советников QBF Григория Пахомова, сказавшего, что в первую очередь программа льготной ипотеки оказывает значимое влияние даже не на строительный, а на банковский сектор, который активно использует ее в кредитовании.

Верить ли в риски?

Правда, и эксперты, и официальные лица иногда высказывают опасения, что льготные кредиты порождают закредитованность населения с соответствующими рисками для банков.

«Есть опасение, что население стало слишком закредитованным и через несколько лет мы будем наблюдать рост банкротства среди физических лиц, — говорит Наталия Кузнецова (“БОН ТОН”), — чтобы этого избежать, были изменены условия льготной ипотеки: теперь сумма кредита не сможет превышать 3 миллиона рублей. Но мы помним, что сумма среднего кредита сейчас в два раза выше, то есть либо покупатели не будут пользоваться условиями льготной ипотеки, либо будут добирать недостающую сумму потребительскими кредитами, что только повышает риски».

Однако Григорий Пахомов полагает, что эти риски сводятся к минимуму.

«В любом банке есть четкий и понятный андеррайтинг любого заемщика, которого проверяют по разным параметрам, в том числе — по платежеспособности. Ипотечное кредитование стандартно предусматривает страховую защиту жизни и здоровья заемщика, что сводит риски к минимуму», — полагает эксперт.

Спад был, но кончился

Но смогла ли программа предотвратить кризис в жилищном строительстве? Во всяком случае, от спада она отрасль не спасла. По итогам 2020 года ввод жилья снизился примерно на 2% — 80 млн кв. метров против 82 млн в 2019 году. Цифра видится особенно неприятной на фоне быстрого роста отрасли в предыдущий период, ведь прирост объемов ввода жилья в 2019 году составил более чем 8%. Однако к концу прошлого года в строительстве началось оживление. По словам Григория Пахомова, в период пандемии, в первые два квартала 2020 года, наблюдался значительный спад ввода нового жилья, но к концу года благодаря мерам по поддержке сектора показатель восстановился.

«Число новых проектов выросло на 39% во втором полугодии 2020 года и на 80% — в четвертом квартале 2020 года по сравнению с аналогичными периодами годом ранее. Это создало определенный задел для реализации долгосрочного плана развития по вводу 1 млрд квадратных метров жилья к 2030 году», — рассказывает Григорий Пахомов.

Конечно, мы не знаем, что будет в 2030 году, но уже по итогам первого квартала нынешнего года прирост объема ввода жилья составил более 15%.

Значит программа помогает?

«Программа льготной ипотеки уже показала свою эффективность и востребованность у населения, поскольку не только позволила множеству семей улучшить жилищные условия, но и стала драйвером роста для всей строительной отрасли. Уверен, повышенный интерес населения к ипотечным программам сохранится», — заявляет руководитель дирекции развития розничного и электронного бизнеса банка МКБ Алексей Охорзин.

Последствия

Правда, последствия действия программы иногда интересные и неожиданные. Так, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий утверждает — Руслан Сухий: Мы умеем увидеть невидимое (if24.ru), — что, стимулируя массовый спрос на жилье, программа привела к тому, что застройщики перестали продавать средним и крупным инвесторам жилье на ранних стадиях — поскольку проблемы со спросом нет. Ну и в чем нельзя сомневаться — так это в том, что льготная ипотека приводит к ускоренному росту цен на наиболее дешевое жилье — более быстрому, чем на жилье других ценовых сегментов.

«К сожалению, реальная доступность жилья не выросла, потому что дисбаланс спроса и предложения привел к росту цен и съел всю выгоду от снижения ставок», — заявила в интервью «Комсомольской правде» глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

«Жилья не стали строить больше, а вот покупать — стали, что привело к дефициту и росту цен, — разделяет это мнение Наталия Кузнецова, — за год объем предложения сократился на 32%, при этом средняя цена квадратного метра на квартиры в старой Москве выросла на 34%».

«Рост цен на строительство был гораздо выше, чем инфляционные ожидания — и это, наверно, главное экономическое последствие. Сейчас рост цен — примерно на 30–40% от цен, которые были еще год назад, плюс мы год жили в уникальных условиях низкой ставки, когда банки предлагали ставки 0,1–1% — похожего в РФ не было никогда», — считает директор по продажам компании «Ипотека.Центр» Иван Зинченко.

Хотя стоит признать: цены на жилье выросли не только за счет программы льготной ипотеки, но и за счет целого набора других факторов. Достаточно вспомнить, что недавно прошла реформа жилищного финансирования, которая перевела застройщиков на использование эскроу-счетов, что тоже увеличило себестоимость строительства — не говоря уже о пресловутом повышении мировых цен на металлы.

Что дальше?

1 июля действие программы истекает, хотя, вероятно, она будет продлена с повышенной ставкой в 7% и сокращенной суммой до 3 млн рублей суммой кредита. Центробанк собирается ужесточить требования к первоначальному вносу, а Счетная палата предлагает ее сделать доступной только нуждающимися в улучшении жилищных условий либо оставить разрешить брать льготный кредит на жилье только один раз. То есть прежнего блеска у программы не будет.

Что произойдет в этой связи с ценами?

«Сейчас спада цен ожидать не стоит, скорее всего, цены заморозят, — полагает Иван Зинченко, — возможно, нас ожидает бум продаж инвестиционных квартир, которые покупались по выгодной ставке».

Наталия Кузнецова уверена: льготная ипотека, безусловно, поддержала строительную отрасль и не позволила ей выйти в кризис. Продление периода льготной ипотеки позволит несколько удержать потребительский спрос на жилье. Однако какого-то нового ажиотажа мы наблюдать не будем.

«Чтобы не потерять клиентов, банки приспособятся к новым условиям, будут предлагать новые ипотечные программы, в которые заложат скрытые скидки от застройщика, — полагает эксперт, — одним словом, банковскую сферу ждет интересное время».

Автор: Константин Фрумкин