Построить недостаточно: как девелоперу обеспечить будущее здания

Федор Колдаев

Затраты на недвижимость не заканчиваются вместе со строительством. Эксплуатация, изменение запросов пользователей и будущий демонтаж влияют на экономику объекта. Как учесть эти расходы и сохранить востребованность здания, обсуждали участники конференции «Недвижимость полного цикла + редевелопмент», организованной ИД «Коммерсантъ».

Оценка проекта начинается с возможностей и ограничений самой территории.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский отметил, что комплексное развитие территорий позволяет регионам обновлять ветхое жилье, однако проекты реализуются в непростых условиях проектного финансирования.

Отдельная проблема – ограничения строительства в зонах затопления и подтопления. Действующая редакция Водного кодекса ограничивает освоение территорий, отнесенных к этим зонам. Если раньше девелоперы могли строили гидротехнические сооружения параллельно со своими проектами, то теперь сначала они должны построить сооружения, снять огромную зону с учета. Такие кадастровые работы убьют любой проект.

До конца года, по оценке Клуба инвесторов Москвы, возможна подготовка и принятия поправок в Водный кодекс, которые должны смягчить ограничения на строительство в этих зонах.

Однако возможность построить объект еще не гарантирует спроса на него.

Коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости Sezar Group Павел Иншаков назвал ошибкой подход, при котором девелопер сначала проектирует и строит, а затем ищет покупателя на свой объект. По его словам, результатом могут быть здания, в которых продано лишь 30–40% площадей. «Самый дорогой квадратный метр – тот, который девелопер построил, но не понимает, кому будет его продавать», – резюмировал спикер.

Покупателя или арендатора нужно определить еще до проектирования, причем с учетом того, как изменятся его запросы в будущем. Иншаков привел пример бизнес-центра, где предусмотрели примерочную: необычная для офисного объекта функция, по его мнению, помогла сформировать уникальное торговое предложение.

Еще один этап расчета – будущие расходы собственника. Генеральный директор УК CMWP Майя Грехова предложила оценивать полный цикл стоимости владения. Уже при проектировании необходимо учитывать будущую эксплуатацию, понимая, сколько будет стоить содержание объекта после его ввода.

Управляющий директор Национальной ассоциации демонтажных организаций Артем Кондратьев предложил еще на стадии проектирования описывать технологию будущей разборки здания и порядок обращения с отходами. Инвестор должен понимать, каким будет завершение жизненного цикла объекта, как его будут разбирать, сколько это будет стоить и какие материалы получится использовать повторно.

Конференция завершилась экскурсией по Товариществу Рябовской Мануфактуры. Бывшая промышленная территория сегодня работает как деловой лофт-квартал. Смена назначения этого места показывает: прекращение производственной деятельности еще не означает завершения экономической жизни недвижимости.

Иллюстрация, создана с использованием ИИ