Недвижимость в нестабильные времена: куда вложиться с минимальными рисками

На фоне колеблющегося курса рубля, роста ключевой ставки и замедления экономики всё больше инвесторов переключаются с фондового рынка на более «осязаемые» активы. Недвижимость снова в центре внимания — как защита от инфляции и источник стабильного дохода. Стоит ли вкладываться в новостройки, покупать квартиры под аренду или присматриваться к складам на окраинах? И какие объекты действительно выдерживают давление кризиса?

Рынок под давлением: что происходит с недвижимостью

На российский рынок недвижимости 2024 год принёс новую волну турбулентности. Повышение ключевой ставки Центробанка до 16% в конце прошлого года резко охладило спрос на ипотеку — особенно в массовом сегменте. За первые месяцы 2025-го число одобренных ипотечных заявок снизилось почти на 20% по сравнению с тем же периодом годом ранее. Однако интерес к недвижимости как к инвестиции, напротив, начал расти.

При этом поведение застройщиков изменилось не так радикально. Ввод в эксплуатацию новых проектов замедлился, особенно в регионах, где упал спрос на бюджетные квартиры. Многие девелоперы ориентируются теперь не на массовую застройку, а на точечные, более устойчивые к падению спроса форматы — например, жильё у моря, апартаменты под аренду или проекты с возможностью быстрой перепродажи.

На этом фоне формируется новый инвестиционный портрет: не тот, кто «берёт всё на котловане ради перепродажи», а тот, кто ищет объект с конкретной доходностью и расчётом на долгосрочную аренду или защиту сбережений.

Во что вкладываются?

Готовое жильё в крупных городах: быстро и понятно

Квартиры на вторичном рынке, особенно в городах с устойчивым спросом — Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Краснодаре, — остаются главными фаворитами. Причина проста: их можно сразу сдать в аренду или перепродать. Не нужно ждать окончания строительства, не нужно волноваться за сроки ввода в эксплуатацию.

Малогабаритки и студии под аренду

Небольшие квартиры — студии и однушки до 35 кв.м — в 2025 году пользуются стабильным спросом со стороны арендаторов. Особенно в районах с хорошей транспортной доступностью, рядом с вузами, технопарками, ТРЦ и офисными кластерами. Как подмечал в СМИ эксперт Ян Лузин, «если в границах города или агломерации сосредоточены крупные точки приложения труда, то недвижимость в нем будет востребована».

Именно этот формат показывает наиболее устойчивый доход в долгосрочной аренде: минимальные расходы на содержание, максимальный спрос при любой рыночной погоде.

Коммерческая недвижимость «у дома»

В кризис выживает только та коммерция, где не нужно объяснять, зачем она нужна. Аптеки, пекарни, кофейни формата «на вынос», пункты выдачи заказов — именно такие помещения сдаются стабильно. Формат «стор-степ» (магазин в шаговой доступности) остаётся востребованным, особенно в новых жилых кварталах, где девелоперы ещё не успели насытить инфраструктуру.

При этом важно помнить, что даже в этом сегменте необходим расчёт. Как подчёркивает эксперт Ян Лузин:

«В некоторых регионах сейчас введены нормативные требования, что первые этажи делаются нежилыми и в них размещаются магазины, кафе и прочие объекты ритейла. Потенциально такое вложение могло бы быть неплохой инвестицией, однако следует тщательно проанализировать рынок. Согласитесь, нерационально будет открывать магазин в квартале, где в шаговой доступности есть сетевой супермаркет».

Замечание остаётся крайне актуальным. Даже самый ликвидный формат требует оценки локации, трафика, насыщенности района и конкурентной среды. Универсальных решений нет — но грамотный расчёт позволяет избежать просчётов.

2025 год подчёркивает: стабильно работает только то, что понятно и востребовано. Не экзотика вроде «глэмпингов с доходностью 18%», а стандартные, проверенные форматы. Маленькая квартира в спальном районе, помещение под кофейню рядом с остановкой, участок с электричеством в 30 минутах от МКАД — всё это приносит доход и не требует лишних движений. Те, кто делает ставку на такую «утилитарную» недвижимость, в условиях кризиса чувствуют себя гораздо увереннее остальных.

Ян Лузин – экс-глава Пскова (2007-2009 гг.), эксперт в области недвижимости (с 1996 г. – руководитель агентства недвижимости), бизнесмен (в 1999 г. основал собственное агентство недвижимости). Обучался в псковском филиале СПбГТУ, а после прошёл обучение по программе «деловое управление» в Университете Polytechnic IJselland (Нидерланды). В 2007 году основал холдинг ЗАО «ПИК». Вскоре передал управление своими активами структурам. В 2011 году основал и возглавил холдинг «ЛУГ-девелопмент», специализирующийся на жилищном строительстве в Псковской области.