Смена фокуса: инвестиции переходят из жилого сегмента в сервисную и коммерческую недвижимость

«Когда читаешь последние обзоры рынка — от РБК Недвижимость до профессиональных аналитических ресурсов — становится очевидно: девелопмент все меньше напоминает линейный бизнес и все больше — многомерную модель, в которой решение в одной точке влияет на всю систему.

С одной стороны — рекордно низкое число новых проектов, осторожность покупателей, перегретый ипотечный рынок. С другой — стремительный рост интереса к коммерческой и альтернативной недвижимости. И все эти процессы происходят параллельно» — комментирует Дмитрий Хлебников, заместитель генерального директора RDI

1. Сокращение новых проектов — симптом, а не причина

Низкий объем новых запусков — не просто следствие ставок. Это сигнал, что рынок перестал прощать проекты без четкой концепции и ценностного предложения.

Покупатель стал рациональнее: он выбирает среду, сценарий жизни, инфраструктуру, качество управления. И если в Москве это давно заметно, то в Подмосковье эта смена уже влияет на структуру спроса.

2. Инвесторы смотрят в сторону стабильных потоков

Последние аналитические материалы показывают явный тренд: инвестиции смещаются из жилого сегмента в офисы, склады, mixed-use и сервисную недвижимость.

Причины прозрачны:

•          доходность жилья стала зависеть от ипотечной политики сильнее, чем от качества проекта;

•          альтернативные форматы обеспечивают более предсказуемые денежные потоки;

•          риски можно распределить между несколькими функциональными блоками.

Инвестор теперь выбирает не квадратные метры, а модель управления доходностью.

3. Гибридные проекты — новая инфраструктура повседневности

Проекты, где жилье дополнено коммерцией, сервисами, общественными пространствами, становятся базовым ожиданием, а не преимуществом.

Причина проста: покупатель выбирает не объект, а способ жить. И этот способ должен выдерживать изменения — экономические, демографические, технологические.

4. Главная компетенция девелопера — управление жизненным циклом

В сегодняшних условиях строительство — лишь половина профессии. Вторая половина — способность управлять активом после ввода, поддерживать его ценность, адаптировать его под спрос.

Это требует:

•          долгосрочных финансовых моделей;

•          гибких планировочных решений;

•          продуманной операционной стратегии;

•          понимания, как объект будет функционировать через 5–10 лет.

Управляемость стала важнее скорости продаж.

5. Будущее за адаптивностью и точной стратегией

Рынок вошел в этап, где выигрывают не самые большие, а самые гибкие. Диверсификация портфеля, сценарное планирование, устойчивые модели управления — не теория, а ежедневная практика, если мы хотим сохранить ценность активов и интерес потребителей.

«Рынок стал куда сложнее, чем несколько лет назад, но это не делает его хуже — он просто требует другого уровня мысли. Сегодня выигрывают те, кто смотрит на проект не как на товар, а как на долгий актив. Если объект можно развивать, перенастраивать и управлять им, он переживет любую конъюнктуру», — говорит Дмитрий Хлебников, заместитель генерального директора RDI.