Рынок складской недвижимости в Башкортостане: развитие в условиях нулевой вакансии

Логистическое значение Уфы и Башкортостана в целом возросло после перенастройки системы грузовых потоков, которая началась в 2022 г. Регион может стать главными транспортными воротами страны, об этом сообщили консультанты IBC Global на инвестиционном завтраке 28 марта в Уфе.

В ходе обсуждения, эксперты пришли к выводу что именно через Башкортостан должен идти трафик грузового транспорта из Китая, Индии, республик Средней Азии, стран Ближнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского сообщества. Однако сформированный на сегодняшний день объем инфраструктуры не позволяет эффективно решить эту логистическую задачу: насыщенность Уфимской агломерации качественными складами оставляет желать лучшего, а резервы свободных площадей практически исчерпаны. Ситуацию должен исправить ввод ряда новых объектов, анонсированных в 2023-2024 гг.

– На сегодняшний день в Уфе насчитывается от 240 до 280 тыс. кв. м складских площадей класса A и B. С учетом других локаций в Республике Башкортостан этот показатель может составлять до 330 тыс. кв. м. Приведенные цифры крайне неудовлетворительны. По обеспеченности логистической инфраструктурой башкирская столица уступает почти всем городам-миллионникам и ряду областных центров куда меньшего масштаба: Калуга, Тула, Рязань, Тверь. На душу населения в Уфе приходится лишь 0,21 кв. м складской площади. Это в 8,6 раза меньше, чем в Москве, в 6,8 раза меньше, чем в Екатеринбурге, в 3,2 раза меньше, чем в Казани, и на 25% меньше, чем в среднем по России. В целом по региону показатель еще ниже – 0,08 кв. м на человека, что приблизительно соответствует уровню развития складского девелопмента в Казахстане, – прокомментировал Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.

Объем вакантного предложения быстро сокращается. В категории объектов, предназначенных для продажи, наблюдается 20% уменьшение экспозиции, в секторе аренды оно измеряется 19% (год к году). Как итог, доля свободных площадей классов A и B приближается к нулевой отметке. Это закономерно сопровождается подъемом прайса. Продажные цены выросли в 2,7 раза, арендные ставки – на 27%. Несмотря на явно негативную природу, описанная ситуация несет в себе и несомненные положительные предпосылки: инвестиции в логистические проекты на территории республики становятся все более привлекательными и обоснованными. В скором времени строительство складских комплексов в Башкортостане станет столь же выгодным, как в Татарстане, Самарской и Свердловской областях.

В 2023-2024 гг. уже прозвучал ряд важных анонсов. Один из них касается строительства оптово-распределительного центра на 112 тыс. кв. м в Демском районе Уфы, расположенном у федеральной трассы «Урал». На реализацию этого проекта уйдут четыре года и 7 млрд рублей. Известно также о планах по строительству производственно-складского комплекса с бюджетом 5 млрд рублей для хранения фармацевтической продукции.

К ним нужно прибавить несколько объектов меньшего масштаба: логистический центр «Башфуд» (40 тыс. кв. м) в Уфимской агломерации, на основе которого будет создана самая крупная в регионе распределительная площадка пищевого профиля; складской комплекс (30 тыс. кв. м) на восточной окраине Уфы, обслуживающий потребности торговых сетей «Байрам» и «Сабантуй»; логистический центр в селе Михайловка (западное предместье Уфы); многофункциональный комплекс «Смарт карго Уфа». Суммарная стоимость перечисленных активов оценивается в 2,9 млрд рублей.

Кроме того, «Почта России» объявила о планах по открытию нового склада вблизи международного аэропорта. Ранее (в 2022 г.) она ввела в эксплуатацию распределительный центр площадью 15 тыс. кв. м.

По данным экспертов IBC Global, еще одним не менее благоприятным фактором развития сферы складской недвижимости в Уфе выступит усилившийся спрос на услуги маркетплейсов. В 2023-м жители Уфы совершили на 72% больше покупок в интернет-магазинах, чем годом ранее. Это седьмой результат среди 16 городов-миллионников. Сумма купленных товаров выросла на 62%. По этому показателю Уфа делит третью строчку с Новосибирском, пропустив вперед только Омск и Красноярск. 1 августа 2023 г. стартовали строительные работы на площадке оптово-распределительного центра Ozon, получившего статус приоритетного проекта от руководства Башкортостана. Ожидается, что уже в этом году будет сдана первая очередь комплекса, включающая 60 тыс. кв. м складских площадей. К 2025 г. он вырастет до 93 тыс. кв. м. В этой локации появятся 850 дополнительных рабочих мест. Затраты на реализацию проекта обозначены в пределах 6 млрд рублей.

В ближайшие годы, площадь складов в республике должна удвоиться, однако даже в этом случае проблема с дефицитом не будет решена. Регион нуждается в резкой интенсификации логистического девелопмента – благо, для этого есть необходимая транспортная сеть, а также кадровые и промышленные ресурсы.